大阪市北区西天満の西村竜也司法書士事務所では、相続、離婚時の財産分与による家や土地、マンションの名義変更・不動産登記に関するご相談をお受けしています。

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どうぞお気軽にご相談ください

財産分与登記の質問

離婚(財産分与)による名義変更登記の質問

司法書士に頼まなくても自分でできそうならトライしてください

本人が家や土地、マンションの名義変更登記を申請することは法的になんら問題ありません

ただ、離婚するということは相手との関係が良くないと思いますので、相手に何度も判子をもらい直すことは難しいでしょう。

法務局の登記相談を利用したり、書籍で勉強するなどして、書類を作り直す必要がないようしっかり準備してください。

本籍地または住所地の役所に提出します

本籍地以外の役所に提出する場合は、戸籍謄本を一緒に提出する必要があります。

大阪市内に本籍がある場合、戸籍謄本を提出すれば、本籍地以外の大阪市内の区役所にも提出可能です。

例えば、本籍地が大阪市淀川区で住所地が枚方市の場合

  • 淀川区役所・・・提出可。戸籍謄本不要
  • 中央区役所・・・提出可。戸籍謄本必要。
  • 枚方市役所・・・提出可。戸籍謄本必要。
  • 守口市役所・・・提出不可

協議離婚の場合、夫婦とは別に二人の証人が必要です

成人でありさえすれば証人に資格はありませんので、どなたかに署名、押印(認印可)をお願いしてください。

夫が組んだ住宅ローンも残っています。どうしたらいいでしょうか。

ケースごとにお答えします

1.ご主人が他の財産を処分したり、何らかの手段により住宅ローン残高分のお金を用意できる

そのお金で住宅ローンを一括返済してもらって下さい。
奥様にとっては担保のない状態で財産分与を受けるのが一番安全です。

2.奥様にも安定収入がある
  1. 奥様がご主人が借りている銀行の審査を受けて、ご主人の住宅ローンを引き継ぐ。
  2. 他の銀行の審査を受けて、借り換える。

銀行によって取り扱いが異なりますので、複数の銀行をあたってみるのがよいと思われます。

3.奥様の収入が少なく融資を受けられそうにない
  1. 住宅ローンの残高よりも高く売却できるのであれば、家は売却し、お金で財産分与を受ける。
  2. 銀行に一括請求されるリスクを覚悟した上で、所有権を奥様名義にし、住宅ローンはそのまま夫名義で、返済を続ける。銀行との契約上は、銀行の承諾を得ずに名義を変更することは契約違反になりますが、滞納がなければ、問題は表面化することなく完済を迎えられるかもしれません。

離婚協議書を公正証書で作成するメリット

  1. 強制執行認諾文言を入れることにより、約束したお金の支払いがない場合は、裁判をすることなく、強制執行(銀行口座や給与の差押え等)が可能です。
    ※強制執行認諾文言とは簡単に言えば、「約束したお金を支払わなかったときは、すぐに強制執行されても異議ありません」という趣旨の文言です。
  2. 公正証書にすることにより、相手に心理的プレッシャーを与えることができるので、約束を守ってくれる可能性が高まる。
  3. 法律の専門家である公証人が関与するので、無効になる可能性が低い。

離婚協議書を公正証書で作成するデメリット

  1. 費用がかかる。
    自分たちで公証人に依頼する場合は公証人手数料が必要です。
    専門家に原案作成、公証役場への代理出頭を依頼する場合は、専門家の報酬も加えて必要になります。
  2. 相手方が嫌がる場合がある。
    「俺のことが信用出来ないのか!俺は約束は守る男だ!」などといって、公正証書にするのを嫌がる場合があります。
    嫌がる人ほど約束を守らない傾向にあるので、公正証書にする必要性はより高まります。

慰謝料や養育費など、離婚した以降も支払ってもらうお金がある場合は、お子様のためにも公正証書にするのが望ましいです。

離婚後、数年経てば相手にも家庭ができたり、給与に変動が生じたりと環境が変化する可能性は十分あります。先のことは誰にもわかりません。今できるベストな手段を講じておくのがいいのではないでしょうか。

一般的には軽減を受ける条件と必要書類は次のとおりです

離婚の際、財産分与により家やマンションを取得し、名義変更の登記をすると約3ヶ月後に府(県)税事務所から不動産取得税の納税通知書が届きます。

条件を満たしていれば、軽減されたり、非課税になることもありますが、手続きが必要です。

納税通知書が届いたからといって、そのまま支払うのではなく、自分が軽減を受けられないかどうか、府税事務所にご確認ください。

一般的には軽減を受ける条件と必要書類は次のとおりです。

1.既存住宅取得による軽減

条件

  • 家やマンションが昭和57年1月1日以降築
  • 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下(マンションの場合は、共有部分含む。固定資産評価証明書上の床面積をご参照ください。)
  • 取得者が居住する

必要書類

  • 登記事項証明書
  • 取得者の新住民票
  • 離婚協議書の写し
2.清算的財産分与

条件

  • 対象不動産の当初の取得時期が婚姻後である。
  • 当初の取得原因が贈与や相続ではない。
  • (不動産が兵庫県の場合・・・当初から夫婦共有で取得していない)
  • 離婚に伴う財産分与が夫婦共有財産の清算を目的として行われた。
    (慰謝料目的や扶養目的でない)

必要書類

  • 登記事項証明書
  • 離婚協議書の写し
  • 婚姻日と離婚日のわかる戸籍謄本
    (戸籍謄本だけでわからない場合は、除籍謄本も必要)

府税事務所の方によると、「既存住宅取得による軽減」の方が審査がしやすい(財産分与の目的や取得時期等の検討が不要)ので、その条件を満たさない場合や、控除しきれない場合に「清算的財産分与」の条件を満たしていることがわかる書類を提出してもらうことが多いようです。

あくまで一般的な説明ですので、詳細は不動産を管轄する府・県税事務所にお尋ねください。

登記費用の負担者の取り決めです

離婚協議書を公正証書にせず、当事者間で作成されるケースで忘れがちなのは、登記費用の負担者の取り決めです。

財産分与による登記の登録免許税は固定資産評価額の2%とかなり高額です。評価額が1,000万円の家と土地だと、登録免許税だけで20万円かかります。費用が用意できなくて登記ができないでいる方が多く見受けられます。

離婚協議書を作成する場合は、登記費用の負担まで定めておくのを忘れないでください。

大丈夫ではありません

本人であれば、権利証書がなくても売却はできます。

事前通知制度を利用したり、司法書士が本人確認情報という権利証書に代わる書類を作成することで登記の名義変更ができてしまいます。

離婚する際、家や土地、マンションの財産分与を受けたけれども、登記費用がもったいなくて名義変更をされない方がまれにおられますが、元夫に売却されてしまい、名義を買主さんに変更されてしまうと、元奥様は買主さんに原則対抗できません。

登記は早いもの勝ちなのです。

財産分与を受けたら、登記の名義変更まできちんと行なっておくことが大切です。

9.離婚給付等契約公正証書があれば、元夫が関わらずに不動産の名義変更ができますか?

元夫の印鑑証明書、権利証書、実印での書類への押印が必要です

公正証書に「甲(夫)は乙(妻)に対し、本件離婚に伴う財産分与として、甲所有の下記不動産を分与し、平成◯年◯月◯日限り、乙に対して財産分与を原因とする所有権移転手続きをする。」と記載されていても、公正証書がない場合と同様に、元夫の印鑑証明書、権利証書、実印での書類への押印が必要です。

金銭の支払いがない場合は、強制執行認諾文言(「強制執行されてもかまわない」という文言)の記載が有れば、公正証書でただちに強制執行(給与や預金への差押え)ができるのですが、不動産については、元夫が任意に手続に協力しない場合、別途裁判をする必要があります。

10.家庭裁判所で調停離婚した調書に財産分与の記載があります。
必要書類を教えて下さい

必要な書類は次の通りです

家庭裁判所で調停離婚した際の調書に「甲(夫)は乙(妻)に対し、本件離婚に伴う財産分与として、甲所有の本件不動産を分与し、乙に対して財産分与を原因とする所有権移転手続きをする。」などと記載されていれば、元夫が関与することなく財産分与による名義変更が可能です。

必要な書類は次の通りです。なお、委任状への押印は、財産分与を受けた人の認印でかまいません。

  • 調停調書正本
  • 財産分与を受けた人の住民票(財産分与を受けた人の姓が調書から変わっている場合は、氏名が変わったことがわかる戸籍謄本も)
  • 固定資産評価証明書(大阪市の場合は課税明細書でも可)

登記簿上の元夫の住所や氏名が調書の住所氏名と異なるときは、住所(氏名)変更登記が必要ですが、これも元夫の関与がなくても可能です。

事務所へのアクセス

南森町駅 150 200 1.jpg

地下鉄南森町駅
1番出口を右(西)に徒歩2分。

坂井カレーと こうらい歯科 150 200.jpg

阪神高速の高架をくぐり、

ビル 150 200 20131217.jpg

右に見えるレンガ造りのビル(1階はモスバーガー)の3階です。

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