大阪市北区西天満の西村竜也司法書士事務所では、相続、離婚時の財産分与による家や土地、マンションの名義変更・不動産登記に関するご相談をお受けしています。

〒530-0047 大阪市北区西天満5丁目1番3号 南森町パークビル3階
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どうぞお気軽にご相談ください

売買による名義変更登記の質問

家や土地、マンションの権利証書や登記識別情報を紛失してしまった
場合でも次の方法により登記はできます

  1. 司法書士が本人確認情報を作成する。
    司法書士が売主様本人と面談し、資料等を調査し、本人に間違いないことを確認した上で、権利証書に替わる「本人確認情報」という書類を作成します。作成費用については名義変更登記を依頼される司法書士事務所にお尋ねください。
  2. 事前通知制度を利用する。
    登記申請後に法務局から売主様へ「本人限定受取郵便」で登記申請があった旨の通知が発送されます。売主様がそれを郵便局で受取り、実印を押して返送しないかぎり、登記はなされません。

お金の移動がある売買の場合、事前通知制度では、決済の時点で確実に登記ができるとはいえないので、1の本人確認情報が利用さています。
贈与などお金の移動がない場合では、2の事前通知制度が利用されることがあります。

家や土地、マンションを売買する際、不動産業者さんがいう「決済」とは、通常「残代金の決済」を指します

場所は銀行で行われることが一番多いのですが、不動産業者さんのお店や司法書士事務所で行われることもあります。

流れは次のとおりです。

1.売主さん、買主さん、不動産業者さん、司法書士が銀行等の決済場所に
集まります

みなさん少し早めに来られることが多いので、当事務所は15分前には到着するようにしています。

2.名刺交換が行われます

決済.jpg

司法書士の手配を不動産業者さんにお願いした場合、ここではじめて司法書士と会うことになります。

名刺交換が行われます。名刺をお持ちでないお客様は受け取るだけで大丈夫です。

3.銀行の会議室またはブースに移ります

4.司法書士が売主さま、買主さまの書類を確認します

お客様には委任状などの書類にご署名と押印をお願いします。

5.お金の清算

4と前後することがありますが、お客様は不動産業者さんの説明に従い、次のお金の清算のため出金伝票、振込伝票にご記入、銀行印にて押印いただきます。

  • 売買代金の残代金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 仲介料
  • 登記費用

6.銀行に融資を実行するよう伝えます

書類が整い、司法書士が間違いなく登記できると確信できれば、銀行に融資を実行するよう伝えます。

不動産業者さんはお客様にご記入いただいた出金伝票、振込伝票、通帳、お客様の身分証明書を銀行に提出します。

7.銀行が出金の手続きをしている間に

不動産業者さんの説明の元

  • 売主様、買主様ともに不動産業者さんの取引完了確認書に署名・押印します。
  • 売主様は残代金と固定資産税の日割精算金の領収書に署名・押印しておきます。(領収書はたいてい不動産業者さんが用意してくれています。)
  • 売主様は買主様にマンションの管理規約などがあれば渡します。

買主さまは、売主さまに聞いておきたいことがあれば、この時に聞いておくのがよろしいかと思います。

8.お金が出金されるまでひたすら待ちます

大阪の都市銀行の場合、月末の大安の日には2時間くらい待つことがあります。

通常は30分から50分くらいで出金されるケースが多いです。

9.銀行員がお金を持ってきたら

不動産業者さんの説明に従い

  • 買主さまは売主さまに残代金と精算金を渡します。
  • 売主さまはその領収書と鍵を渡します。
  • 買主さまと売主さまは司法書士に登記費用を渡します。
  • 司法書士は売主さまと買主さまに領収書を渡します。
  • 売主さまと買主さまは不動産業者さんに仲介手数料を渡します。
  • 不動産業者さんは売主さまと買主さまに領収書を渡します。

10.書類やお金の渡し忘れがないことを確認したら解散です

売主さまは、売買代金で住宅ローンを完済した場合その銀行に向かいます。

抵当権抹消登記用の書類を受け取るためです。司法書士も同行します。

11.司法書士は役所に向かいます

買主さまが住宅用家屋証明書(登録免許税の軽減に必要)の発行を受けられる場合、司法書士は役所に向かいます。(通常司法書士のみで行きます。)

12.全ての書類を完成

その日のうちにオンラインで登記申請するか、法務局に持ち込みます。

決済では
たくさんの書類が行き交います。忘れ物があると自宅まで取りに帰らなければならないこともあります。

住宅購入の山場ですので、体調を整えてお越し下さい。

登記識別情報(昔でいうところの権利証書)は決済当日にお渡しすることはできません

決済当日に法務局に登記を申請し、審査に一週間程度かかります。登記が完了した後、司法書士事務所で書類を回収し、最終チェックと製本作業の上、お渡しとなります。

お渡しできるのは通常決済から10日から2週間後くらいとお考え下さい。

登記上の所有権移転日は決済日となるのが通常ですので、ご安心下さい。

家や土地、マンションを名義変更する際の登記費用には登録免許税が含まれています

登録免許税は登記申請時に納付する必要があるので、司法書士が報酬と一緒にお預かりしています。報酬部分と登録免許税部分とを分けてお考え下さい。

もし、登録免許税部分を除いても高いと思われるようでしたら、ご自身で登記されるか、お友達価格で登記してくれる友人司法書士にご依頼下さい。

報酬が魅力的でしたら、勉強してご自身が司法書士になることもご検討下さい。司法書士試験には受験資格がありません。

ただ、予備校費用や教材費用はけっこうかかります。

出席できない旨を司法書士にお伝え下さい

不動産業者さん経由でも結構です。不動産取引にあたり、司法書士がお客様ご本人にお会いし、購入や売却の意思を確認することはとても大切なことです。

決済当日お会いできない場合は、事前にお会いさせていただき、その意思確認、物件(家や土地、マンション)の確認、本人確認を行い、奥様に代理権を与える書類にご署名ご捺印をいただいております。

司法書士が出張する場合は、別途費用がかかることもありますので、担当される司法書士事務所にご確認下さい。

売主さまにローンが残っている場合は、決済日に買主さまが支払う代金で売主さまはローンを完済されます

ローンを完済すれば、家や土地、マンションに付いている抵当権を抹消する書類が銀行から受け取れますので、その書類により抵当権の抹消登記をします。

登記の順番としては、次のようになります。全て決済日当日に登記を申請するのが通常です。

  1. 売主さまの抵当権抹消登記
  2. 売主さまから買主さまへの名義変更登記
  3. 買主さまの住宅ローン設定登記(住宅ローンで購入される場合)

7.会社の住宅補助を受けるため、購入した家の「登記事項証明書」がいるのですが、取ってもらえるのでしょうか?

購入された家や土地、マンションの「登記事項証明書」を不動産ごとに1通ずつ取得して、登記識別情報と一緒にお届けするのが通常です

登記が終わりましたら、お客さま用に購入された家や土地、マンションの「登記事項証明書」を不動産ごとに1通ずつ取得して、登記識別情報と一緒にお届けするのが通常です。

「登記事項証明書」は手数料さえ払えば何通でも再発行が可能ですので、手続きで必要になった際は、どうぞご提出下さい。手元にはコピーを残しておくと再度登記事項証明書を取得するときに都合が良いと思われます。

さらに登記事項証明書が必要になった場合は、最寄の法務局で誰でも取得できます。1通700円です。本人でなくても取得できます。委任状も不要です。

登記上の土地の地番や家の家屋番号は皆様が慣れしたしんでいる住所とは違うことが多いので、登記識別情報上部に記載された地番家屋番号をメモして法務局に行かれることをお勧めします。

剥がすなといわれるとかえって剥がしたくなるのは人間の性(さが)
かも知れません

お気持ちはわかります。子供もシールを剥がしたり貼ったりするのは大好きです。

ただ、剥がしたところで、無機質なアルファベットと数字のパスワードが書かれているだけです。

不動産という大事な財産のパスワードをむき出しで保管されることは司法書士としてはお勧めできません。シールを剥がしたいのであれば、文房具点でもっと楽しそうなシールが売られていますので、そちらで我慢していただけないでしょうか?

当事務所では、登記識別情報見本のシールをめくってお見せしています。

もし、登記識別情報のシールを剥がしてたあとでしたら、そのパスワードを他人に見られることのないよう十分気をつけて保管してください。

9.「登記識別情報」は安っぽいので昔の「権利証書」を発行してもらえませんか?

残念ながら、できません

登記識別情報は法務局が発行するものです。いち司法書士が何を言っても、昔の権利証書(登記済証制度)に戻すことはできません。

ただ、権利証書のように、登記識別情報を重厚な表紙で挟み込み、重要なものだという認識のもと保管いただけるようにはしています。

10.売却時に司法書士に渡す権利証書は登記が終わったら返してもらえるのでしょうか?

登記が終わりましたら、売主さまの家や土地の権利証書は登記申請を
行った司法書士のもとに返ってきます

記念に保管しておきたいとおっしゃるお客様には返却させていただいています。
ご希望を司法書士にお伝え下さい。

効力のない権利証書が残っていると紛らわしいので、処分しておいてほしい、とおっしゃるお客さまが大半です。

おそらく「出金待ち」の時間だと思います

司法書士が銀行に融資実行OKの指示を出した後、銀行内では

融資金を買主さまの口座に入金→出金伝票により清算に必要なお金を出金→振込伝票により残代金を売主さまの口座に振込

という処理をします。その処理に結構な時間がかかります。

大安、友引、月末、五十日(ごとおび)などは処理が集中し、大阪の都市銀行ですと2時間以上待たされることがあります。

通常は30分から50分程度の待ち時間です。一般的に地方銀行の方が都市銀行より待ち時間は短いようです。

記載ミスのない出金伝票、振込伝票を提出した後は、残念ながら待つ以外にできることはありません。(記載漏れや印鑑の間違いなどがあれば、さらに時間がかかります。)

決済日は時間に余裕を持ってお越しください。

不愉快な思いをさせてしまって申し訳ございません
(私が謝ることでもないのかもしれませんが)

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残念ながら、私どもも決済の場でそのような同業に出会うことがありますし、お客様からそのような話を聞くこともあります。

司法書士にもいろんなタイプの人間がいます。

サービス業だという認識をもって、お客様に丁寧に接することがあたりまえにできる人間、「自分は特別」だという認識をもって、一段上から見下ろしている人間、司法書士のはしくれとしては、前者の司法書士が大多数であってほしいと信じています。

決済(お取引)はお喜び事です。少なくとも私どもは、お客様に気持ちよくお取引いただけるように、サポートさせていただきたいと思っています。

任売物件には、差押登記が入っていることがよくあります

任売物件(強制競売ではなく、任意に売却する家や土地、マンション)には、税務署、市税事務所、担保権者、債権回収会社などの差押登記が入っていることがよくあります。これらの登記登記が抹消されるタイミングについて説明します。

1.税務署、市税事務所など役所の差押

決済には役所の担当者も来ることが多いです。

買主様から売却代金が支払われると、その一部が税金の支払いに充てられます。役所の担当者は支払いの確認後司法書士に差押を解除するための「登記嘱託書」を渡します。司法書士はその書類を預かり、買主様への名義変更とあわせて法務局に提出することにより差押の登記は抹消されます。つまり、買主様への名義変更と同じ日に抹消されます。

2.担保権者、債権回収会社の差押

こちらも担当者が決済に来ることが多いです。

買主様から売却代金が支払われると、その一部が債権者の支払いに充てられます。支払いを確認後、債権者は裁判所に「取下書」を提出します。

その取下書に基づき、裁判所は法務局に対し、差押抹消登記の嘱託書を送付します。裁判所が法務局に差押解除の嘱託書を送付するまで数日を要しますので、差押の登記が抹消されるのは、買主様名義になった数日後になります。

以上のようなタイミングで差押の抹消登記がなされますが、通常司法書士は決済までに債権者の書類を確認しています。また、登記申請後は差押登記の抹消を確認した上で、買主様に新しい登記事項証明書をお送りしますので、ご安心下さい。

もし心配であれば、はじめから自分の信頼できる司法書士に登記(決済立会いを含む)をお願いしておくのがいいかもしれません。

不動産業者さん提携の司法書士に依頼せざるを得ない場合は、不動産会社さんに司法書士の連絡先を聞いて、事前に直接話を聞いておくと不安が解消されると思います。

※事案によっては手続きが異なることがあるかもしれません。詳細は登記を依頼する司法書士にお尋ね下さい。

市区村町や都道府県などの役所が法務局に登記を申請することを
登記嘱託といいます

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一方、一般人が法務局に登記を申請することは登記申請といいます。

例えば、差押登記抹消の登記嘱託書はこのようなものです。任意売却の決済などでお目にかかります。

司法書士は買主様に差押が確実に解除された状態で名義変更できるよう、嘱託登記の書類も確認します。

競売の取下書は、債権者が裁判所に提出します

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決済終了後、司法書士は法務局へ登記を申請にいき、債権者は裁判所へ取り下げ書を提出に行きます。定年を迎えた嘱託社員さんが提出を担当されることが多いです。

まれに、債権者から司法書士事務所に対し、裁判所への取下書提出をお願いされることもあります。不動産競売取下書はこのようなものです。

司法書士は、債権者から裁判所の受付印をもらった取下書の控えをFAXしてもらい、確かに取下書が提出されてことを確認します。

16.登記簿上の床面積が49㎡のマンションに登録免許税の軽減はありますか?

住宅用家屋証明書の発行は登記簿上の床面積で判断するので、マンションの専有部分の床面積が登記簿上50㎡未満の場合は発行できない

大阪のある市税事務所に問合せた限りでは、「住宅用家屋証明書の発行は登記簿上の床面積で判断するので、マンションの専有部分の床面積が登記簿上50㎡未満の場合は発行できない。」との回答でした。

購入の前には必ず管轄の市税事務所もしくは登記を依頼する司法書士にお問合せ下さい。

マンションなどの場合、専有部分の面積+専有部分に応じて按分した共用部分の面積で判断する

ある大阪府税事務所に問い合わせたところによると、「マンションなどの場合、専有部分の面積+専有部分に応じて按分した共用部分の面積で判断する」とのことでした。よって、この質問の場合、他の要件を満たすのであれば軽減の適用があると思われます。

大阪府税事務所のHPにも回答と同等の記載がありました。

『(注)床面積は、現況の床面積で判定します。マンション等の区分所有住宅の床面積は、専有部分の床面積と専有部分に応じてあん分した共用部分の床面積も含みます。』

マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します

国税庁のHPには「マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。」との記載があります。結局、市税事務所と税務署は登記簿上の床面積で判断、府税事務所は共用部分も含んだ面積で判断する、ということのようです。

もちろん不動産購入前にはご自身で管轄先に確認してくださいね。司法書士は登記の専門家ですが、税金の専門家ではありません。

売却の登記だけを激安でやってくれる事務所を見つけられれば安く上がるかも知れません

住所や氏名変更の有無、担保の抹消の有無により費用は変わってきますが、売却の登記費用は実費を含めて2万円から4万円くらいが多いです。

大阪では、買主様を担当する司法書士が売主様の登記も一緒に担当することが多いです。

事務所へのアクセス

南森町駅 150 200 1.jpg

地下鉄南森町駅
1番出口を右(西)に徒歩2分。

坂井カレーと こうらい歯科 150 200.jpg

阪神高速の高架をくぐり、

ビル 150 200 20131217.jpg

右に見えるレンガ造りのビル(1階はモスバーガー)の3階です。

相談予約はこちら

初回無料です。お気軽に相談予約をお取り下さい。

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担当:司法書士 西村(にしむら)

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